WeWork上市豪赌破裂：470亿美元私募估值滑向100亿美元IPO

灵活办公空间出租商：WeWork与物业签订长期租约，再将工位、办公室和会议室以灵活的短期会员制转租给企业，将房地产披上科技和社区的外衣。

公开市场会接受租赁业务约470亿美元科技型估值，以支撑约30亿美元的IPO（解锁约60亿美元信贷），同时保持创始人控制权。

根据该讨论中引用的Crunchbase数据，各轮融资约128亿美元，其中约80至90亿美元来自软银愿景基金；最后一轮私募估值接近470亿美元。

WeWork约于2010年成立——其S-1写道“九年前，我们怀揣使命，创造一个人人为生活而非生存而工作的世界”——并发展为“社区公司”，宣称使命是“提升全球意识”。它签长期租约转租灵活空间，到2019年约833个门店，成员近30万，融资约128亿美元，其中大量来自软银愿景基金。

S-1于2019年8月公开后，质疑随之而至：彭博报道称，WeWork向创始人亚当·诺伊曼提供贷款，同时向其拥有的物业（833个门店中的4个）支付租金，他作为房东和CEO的双重身份遭到媒体关注，招股书中“社区公司”的说法成为笑柄。评论者算出WeWork每1美元收入约亏0.50美元，并拿它与雷格斯/IWG比较——后者拥有类似面积却盈利，市值约45至98亿美元——而阿斯瓦斯·达摩达兰公开估计其股权价值约137.5亿美元（每股26美元），租赁和债务负担约238亿美元。IPO估值从最初报道的近650亿美元，或实际轮次的470亿美元，降至200至300亿美元，再到可能低至100亿美元。

2019年9月13日，赌局明显破裂：路透社消息称，WeWork正在考虑低至100亿美元的IPO估值——较470亿美元的私募轮次缩减约80%——讨论中普遍认为WeWork需要IPO资金（约30亿美元融资以解锁60亿美元信贷），但无法以投资人设定的价格获得。

S-1迫使外界重新审视该公司：“社区公司”招股书对应的是每1美元收入亏0.50美元的生意，创始人借款和房东冲突摧毁信任。

估值由单一买家软银设定在约470亿美元；公开可比公司表明出租商经济性——雷格斯/IWG以约45至98亿美元企业价值运营类似面积且盈利。

WeWork对IPO的需求大于投资者：约30亿美元融资与约60亿美元信贷挂钩，因此价格发现不利时不能抽身走人。

房地产成本不像软件行为：租约和装修成本使每个新增会员的代价高昂，增长无法支撑科技倍数。

单一投资者设定的价格并非市场价值：当急需资金的出租商遇上公开买家，其经济模型数周内即被重新定价——470亿到100亿美元即是市场对其业务的裁决。

截至2019年9月13日，WeWork尚未定价IPO；消息人士对路透社表示，公司正在考虑低至100亿美元的估值，讨论则认为上市取决于软银和WeWork是否愿意接受较上轮私募折价约80%的条款。该素材未记录此后任何日期的事件，因此WeWork是否撤回、更换领导层或最终上市均不在本案范围内。