Lofts iBuying-Wette: 800 Mio. US-Dollar eingesammelt, 2,9 Mrd. US-Dollar Bewertung, dann ein B2B-Kurswechsel zum Break-even

Ein São-Paulo-Proptech, das den Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien digitalisiert – Marktplatz-Inserate, Hypothekenvermittlung und Mietverhältnisse ohne Bürgen – und ursprünglich als iBuyer Häuser kaufte, renovierte und wiederverkaufte.

Brasilianische Immobilien würden sich durchgängig online verlagern, und Loft könne gewinnen, indem es vor dem Zinsschock von 2022 selbst Häuser kaufte, renovierte und wiederverkaufte (iBuying).

Rund 800 Mio. US-Dollar Eigenkapital bis April 2021 (Series-D-Erweiterung bei 2,9 Mrd. US-Dollar) plus über 100 Mio. US-Dollar Fremdkapital über börsennotierte brasilianische Immobilienfonds.

Mate Pencz, Florian Hagenbuch und Kristian Huber – ehemalige Goldman-Sachs-Kollegen, die bereits ein Druck-Startup an Vistaprint verkauft hatten – gründeten Loft 2018 in São Paulo, in der Wette, dass brasilianische Immobilien dem E-Commerce online folgen würden, so wie Zillow und Opendoor die USA digitalisiert hatten.

Eine Series D über 425 Mio. US-Dollar bei 2,2 Mrd. US-Dollar im März 2021 wurde einen Monat später um 100 Mio. US-Dollar bei 2,9 Mrd. US-Dollar erweitert, wodurch das Eigenkapital insgesamt auf rund 800 Mio. US-Dollar stieg. 2021 kaufte Loft den Hypothekenmakler CrediHome, den Anbieter von Mietverhältnissen ohne Bürgen CredPago, das Kondominiumsportal 123i und das mexikanische Unternehmen TrueHome. Als die Zinsen stiegen, baute es 2022 855 Stellen ab; Bloomberg Línea berichtete über eine von a16z angeführte Finanzierungsrunde bei rund 1 Mrd. US-Dollar, was Loft bestritt.

Loft wechselte vom iBuying zu einer B2B-Transaktionsplattform und Fintech-Tools für Maklerbüros, baute im März 2023 weitere 340 Stellen ab und behauptete dann für 2023 den operativen Break-even bei rund 30 % Umsatzwachstum und 300 % mehr Transaktionen.

Brasilianische Immobilien waren intransparent und offline, sodass eine Plattform, die Inserate und Transaktionen digitalisierte, einen echten Einstiegspunkt hatte und ihr Datenvorteil mit der Zeit zunahm.

iBuying erzeugte eine Illusion von Skalierung: Der Umsatz wuchs schnell, hing aber von billigem Kapital ab, um Bestände zu halten, was das Modell fragil machte, als die Zinsen stiegen.

Der Wechsel zu B2B-Software bewahrte die ursprünglichen Daten- und Netzwerkwerte und entfernte zugleich das kapitalintensive Bestandsgeschäft – dieselbe Markterkenntnis mit einem sichereren Erlösmodell.

Die bestrittene gemeldete Down-Round bei gleichzeitiger privater Restrukturierung zeigt, wie Bewertungsoptik und Überleben in einem Abschwung auseinanderdriften können.

Eine Wette, die von billigem Kapital abhängt, wirkt in einem Bullenmarkt brillant; steigen die Zinsen, muss sie schnell restrukturiert werden, und die kapitalleichte Version derselben Idee ist oft diejenige, die überlebt.

Stand 13.12.2023 erwartete Loft, 2023 mit operativem Break-even abzuschließen, bei rund 30 % Umsatzwachstum im Jahresvergleich und 300 % Wachstum bei den Transaktionen, was dem Wechsel zu B2B-Dienstleistungen für Maklerbüros zugeschrieben wurde. Das Unternehmen hatte sich vom Kauf und der Renovierung von Häusern zu einer Transaktionsplattform mit Fintech-Produkten und einem KI-Preisrechner entwickelt, ähnlich wie Beike in China. Die Restrukturierung war brutal: 855 Entlassungen 2022 und 340 weitere im März 2023, als es das iBuying aufgab. Die Bewertung von 2,9 Mrd. US-Dollar im April 2021 war auf Kapital gebaut worden, das der Zinsschock von 2022 nicht mehr verfügbar machte; das Geschäft, das überlebte, war das kapitalleichte.