La apuesta de iBuying de Loft: 800 millones de dólares recaudados, unicornio de 2900 millones, luego un giro B2B hacia el punto de equilibrio

Una proptech de São Paulo que digitaliza la compraventa de viviendas —anuncios en un marketplace, originación de hipotecas y alquileres sin avalista— y que originalmente compraba, renovaba y revendía viviendas como iBuyer.

El sector inmobiliario brasileño se trasladaría al ámbito digital de principio a fin, y Loft podría ganar comprando, renovando y revendiendo viviendas por cuenta propia (iBuying) antes del shock de tipos de 2022.

Unos 800 millones de dólares en capital propio hasta abril de 2021 (ampliación de la Serie D a una valoración de 2900 millones) más más de 100 millones de dólares en deuda mediante fondos inmobiliarios brasileños cotizados.

Mate Pencz, Florian Hagenbuch y Kristian Huber —excolegas de Goldman Sachs que ya habían vendido una startup de impresión a Vistaprint— fundaron Loft en São Paulo en 2018, apostando a que el sector inmobiliario brasileño seguiría al comercio electrónico hacia el ámbito digital tal como Zillow y Opendoor habían digitalizado el mercado estadounidense.

Una Serie D de 425 millones de dólares a una valoración de 2200 millones en marzo de 2021 se amplió un mes después con 100 millones a una valoración de 2900 millones, elevando el capital propio total a unos 800 millones. En 2021 Loft adquirió la correduría hipotecaria CrediHome, la plataforma de alquiler sin avalista CredPago, el portal de condominios 123i y la mexicana TrueHome. A medida que subían los tipos, recortó 855 empleados en 2022; Bloomberg Línea informó de una ronda liderada por a16z a una valoración de unos 1000 millones, lo que Loft negó.

Loft pasó del iBuying a una plataforma transaccional B2B y a herramientas fintech para corredurías, recortó otros 340 puestos en marzo de 2023 y luego afirmó haber alcanzado el punto de equilibrio operativo en 2023 con un crecimiento de ingresos de aproximadamente el 30% y un 300% más de transacciones.

El sector inmobiliario brasileño era opaco y analógico, por lo que una plataforma que digitalizara anuncios y transacciones tenía una vía de entrada real, y su ventaja en datos se acumulaba con el tiempo.

El iBuying creaba una ilusión de escala: los ingresos crecían rápido pero dependían de capital barato para mantener inventario, lo que hacía frágil el modelo cuando subían los tipos.

El giro hacia software B2B conservó los activos originales de datos y de red a la vez que eliminaba el negocio de inventario intensivo en capital: la misma visión de mercado con un modelo de ingresos más seguro.

Negar la ronda a la baja reportada mientras se reestructuraba en privado muestra cómo la imagen de la valoración y la supervivencia pueden divergir en una recesión.

Una apuesta que depende de capital barato parece brillante en un mercado alcista; cuando suben los tipos debe reestructurarse rápido, y la versión con menor intensidad de capital de la misma idea suele ser la que sobrevive.

A fecha de 2023-12-13, Loft esperaba cerrar 2023 en punto de equilibrio operativo con un crecimiento interanual de ingresos de aproximadamente el 30% y un crecimiento del 300% en transacciones, atribuyéndolo a un giro hacia servicios B2B para corredurías. Había pasado de comprar y renovar viviendas a una plataforma transaccional con productos fintech y una calculadora de precios con IA, similar a Beike en China. La reestructuración fue brutal: 855 despidos en 2022 y otros 340 en marzo de 2023 al abandonar el iBuying. La valoración de 2900 millones de abril de 2021 se había construido sobre capital que el shock de tipos de 2022 hizo inaccesible; el negocio que sobrevivió fue el de menor intensidad de capital.