LoftのiBuyingへの賭け：8億ドル調達、29億ドル評価のユニコーン、そしてB2Bへの転換で損益分岐点へ

サンパウロの不動産テック企業で、住宅の売買をデジタル化する事業を展開している。マーケットプレイスへの物件掲載、住宅ローンの組成、保証人不要の賃貸などを手掛け、当初はiBuyerとして住宅を買い取り、リフォームして転売していた。

ブラジルの不動産取引はエンドツーエンドでオンライン化が進むという見立てのもと、Loftは2022年の金利ショック以前に、自ら住宅を買い取り、リフォームして転売するiBuyingによって勝ち抜けると考えた。

2021年4月までにエクイティで約8億ドル（29億ドル評価でのシリーズD拡張）を調達し、さらにブラジルの上場不動産ファンドを通じて1億ドル超の負債を調達した。

Mate Pencz、Florian Hagenbuch、Kristian Huberの3人は、印刷スタートアップをVistaprintに売却済みの元ゴールドマン・サックス同僚だった。彼らは2018年にサンパウロでLoftを創業し、ZillowやOpendoorが米国の不動産をデジタル化したのと同じように、ブラジルの不動産もeコマースのようにオンライン化が進むと賭けた。

2021年3月に22億ドル評価で4億2500万ドルのシリーズDを実施し、その1か月後に29億ドル評価で1億ドルを上乗せ調達し、エクイティ調達総額は約8億ドルに達した。2021年には住宅ローン仲介のCrediHome、保証人不要賃貸のCredPago、マンション情報ポータルの123i、メキシコのTrueHomeを買収した。金利が上昇すると、2022年には855人を削減した。Bloomberg Líneaはa16z主導で約10億ドル評価のラウンドが行われたと報じたが、Loftはこれを否定した。

LoftはiBuyingから、不動産仲介会社向けのB2B取引プラットフォームとフィンテックツールへと転換し、2023年3月にはさらに340人を削減した。その後、2023年は売上高が約30%成長し、取引件数が300%増加したとして、営業ベースの損益分岐点達成を主張した。

ブラジルの不動産市場は不透明でオフライン中心だったため、物件掲載と取引をデジタル化するプラットフォームには確かな足がかりがあり、そのデータ上の優位性は時間とともに複利的に拡大した。

iBuyingは規模の錯覚を生んだ。売上高は急速に伸びたが、在庫を保有するには安価な資本に依存しており、金利が上昇するとモデルは脆弱になった。

B2Bソフトウェアへの転換により、元来のデータとネットワークの資産を維持しつつ、資本集約的な在庫事業を切り離した。同じ市場洞察を、より安全な収益モデルで実現した形だ。

報道されたダウンラウンドを否定しつつ非公開で再編を進めたことは、不況下で評価額の見栄えと生存が乖離し得ることを示している。

安価な資本に依存する賭けは強気市場では輝いて見えるが、金利が上昇すれば迅速に再編する必要があり、同じアイデアの資本軽量版こそが生き残ることが多い。

2023年12月13日時点で、Loftは2023年を営業ベースの損益分岐点で終える見通しで、前年比約30%の売上成長と取引件数300%増を見込んでおり、不動産仲介会社向けB2Bサービスへの転換を成果として挙げていた。住宅の買い取り・リフォームから、フィンテック商品とAI価格算出機能を備えた取引プラットフォームへと移行しており、中国のBeikeに似た形だった。再編は過酷で、iBuyingからの撤退に伴い2022年に855人、2023年3月にさらに340人を削減した。2021年4月の29億ドル評価は、2022年の金利ショックで調達不能となった資本の上に築かれていた。生き残ったのは資本軽量の事業だった。