Le pari iBuying de Loft : 800 M$ levés, une licorne à 2,9 Md$, puis un pivot B2B vers l'équilibre

Une proptech de São Paulo qui numérise l'achat et la vente de logements — annonces de marketplace, origination de crédits immobiliers et locations sans garant — et qui, à l'origine, achetait, rénovait et revendait des logements en tant qu'iBuyer.

L'immobilier brésilien allait basculer en ligne de bout en bout, et Loft pouvait l'emporter en achetant, rénovant et revendant elle-même des logements (iBuying) avant le choc des taux de 2022.

~800 M$ de fonds propres jusqu'en avril 2021 (extension de série D à 2,9 Md$) plus plus de 100 M$ de dette via des fonds immobiliers brésiliens cotés.

Mate Pencz, Florian Hagenbuch et Kristian Huber — anciens collègues de Goldman Sachs qui avaient déjà vendu une startup d'impression à Vistaprint — ont fondé Loft à São Paulo en 2018, en pariant que l'immobilier brésilien suivrait le commerce en ligne comme Zillow et Opendoor avaient numérisé les États-Unis.

Une série D de 425 M$ à 2,2 Md$ en mars 2021 a été étendue un mois plus tard par 100 M$ à 2,9 Md$, portant le total des fonds propres à ~800 M$. En 2021, Loft a racheté le courtier en crédit immobilier CrediHome, le spécialiste de la location sans garant CredPago, le portail de copropriété 123i et la mexicaine TrueHome. À mesure que les taux montaient, elle a supprimé 855 postes en 2022 ; Bloomberg Línea a rapporté un tour mené par a16z à ~1 Md$, ce que Loft a démenti.

Loft est passée de l'iBuying à une plateforme transactionnelle B2B et à des outils fintech pour les agences immobilières, a supprimé 340 emplois supplémentaires en mars 2023, puis a revendiqué l'équilibre opérationnel pour 2023 avec une croissance du chiffre d'affaires d'environ 30 % et 300 % de transactions en plus.

L'immobilier brésilien était opaque et hors ligne, si bien qu'une plateforme numérisant les annonces et les transactions disposait d'un véritable levier, et son avantage en matière de données s'amplifiait avec le temps.

L'iBuying créait une illusion d'échelle : le chiffre d'affaires progressait vite mais dépendait d'un capital bon marché pour détenir des stocks, ce qui rendait le modèle fragile lorsque les taux montaient.

Le pivot vers un logiciel B2B conservait les données et les actifs de réseau d'origine tout en supprimant l'activité de stock à forte intensité capitalistique — la même intuition de marché avec un modèle de revenus plus sûr.

Démentir le down round rapporté tout en se restructurant en privé montre comment l'apparence de la valorisation et la survie peuvent diverger en période de ralentissement.

Un pari qui dépend d'un capital bon marché paraît brillant en marché haussier ; quand les taux montent, il faut le restructurer vite, et la version allégée en capital de la même idée est souvent celle qui survit.

Au 2023-12-13, Loft s'attendait à clôturer 2023 à l'équilibre opérationnel avec une croissance du chiffre d'affaires d'environ 30 % en glissement annuel et une croissance de 300 % des transactions, attribuant ce résultat à son basculement vers des services B2B pour les agences immobilières. Elle était passée de l'achat et de la rénovation de logements à une plateforme transactionnelle dotée de produits fintech et d'un calculateur de prix par IA, à la manière de Beike en Chine. La restructuration a été brutale : 855 licenciements en 2022 et 340 de plus en mars 2023, au moment où elle quittait l'iBuying. La valorisation de 2,9 Md$ d'avril 2021 reposait sur un capital que le choc des taux de 2022 a rendu indisponible ; l'entreprise qui a survécu était celle, allégée en capital.