A aposta de iBuying da Loft: US$ 800 milhões captados, unicórnio de US$ 2,9 bilhões e então um pivô B2B rumo ao breakeven

Uma proptech de São Paulo que digitaliza a compra e venda de imóveis — anúncios em marketplace, originação de crédito imobiliário e aluguéis sem fiador — e que originalmente comprava, reformava e revendia imóveis como iBuyer.

O mercado imobiliário brasileiro migraria para o online de ponta a ponta, e a Loft poderia vencer comprando, reformando e revendendo imóveis por conta própria (iBuying) antes do choque de juros de 2022.

~US$ 800 milhões em equity até abril de 2021 (extensão da Série D a US$ 2,9 bilhões) mais US$ 100 milhões+ em dívida por meio de fundos imobiliários brasileiros listados.

Mate Pencz, Florian Hagenbuch e Kristian Huber — ex-colegas do Goldman Sachs que já haviam vendido uma startup de impressão para a Vistaprint — fundaram a Loft em São Paulo em 2018, apostando que o mercado imobiliário brasileiro seguiria o comércio eletrônico online, assim como Zillow e Opendoor haviam digitalizado o mercado dos EUA.

Uma Série D de US$ 425 milhões a US$ 2,2 bilhões em março de 2021 foi estendida um mês depois com US$ 100 milhões a US$ 2,9 bilhões, elevando o equity total a ~US$ 800 milhões. Em 2021, a Loft comprou a corretora de crédito imobiliário CrediHome, a plataforma de aluguel sem fiador CredPago, o portal de condomínios 123i e a mexicana TrueHome. Com a alta dos juros, cortou 855 funcionários em 2022; a Bloomberg Línea noticiou uma rodada liderada pela a16z a ~US$ 1 bilhão, o que a Loft negou.

A Loft migrou do iBuying para uma plataforma transacional B2B e ferramentas fintech para imobiliárias, cortou mais 340 empregos em março de 2023 e então alegou breakeven operacional em 2023, com crescimento de receita de ~30% e 300% mais transações.

O mercado imobiliário brasileiro era opaco e offline, então uma plataforma que digitalizasse anúncios e transações tinha uma cunha real, e sua vantagem de dados se acumulava com o tempo.

iBuying criava uma ilusão de escala: a receita crescia rápido, mas dependia de capital barato para manter estoque, o que tornava o modelo frágil quando os juros subiam.

O pivô para software B2B manteve os ativos originais de dados e de rede ao remover o negócio de estoque intensivo em capital — a mesma percepção de mercado com um modelo de receita mais seguro.

Negar a rodada de baixa noticiada enquanto reestruturava em privado mostra como a ótica de avaliação e a sobrevivência podem divergir em uma desaceleração.

Uma aposta que depende de capital barato parece brilhante em um mercado em alta; quando os juros sobem, ela precisa ser reestruturada rápido, e a versão leve em capital da mesma ideia costuma ser a que sobrevive.

Em 2023-12-13, a Loft esperava encerrar 2023 em breakeven operacional com crescimento de receita de ~30% ano a ano e crescimento de 300% nas transações, atribuindo o resultado à mudança para serviços B2B para imobiliárias. Ela havia passado de comprar e reformar imóveis para uma plataforma transacional com produtos fintech e uma calculadora de preços com IA, semelhante à chinesa Beike. A reestruturação foi brutal: 855 demissões em 2022 e mais 340 em março de 2023, ao sair do iBuying. A avaliação de US$ 2,9 bilhões de abril de 2021 havia sido construída sobre capital que o choque de juros de 2022 tornou indisponível; o negócio que sobreviveu foi o leve em capital.