A aposta de IPO da WeWork desmorona: sua avaliação privada de US$ 47 bilhões cai rumo a uma oferta de US$ 10 bilhões

Uma locadora de escritórios flexíveis: a WeWork assina contratos de aluguel de longo prazo de edifícios e subloca mesas, escritórios e salas de reunião para empresas por meio de assinaturas flexíveis de curto prazo, vestindo um negócio imobiliário com tecnologia e branding de comunidade.

Os mercados públicos aceitariam uma avaliação de estilo tecnológico de ~US$ 47 bilhões para um negócio de locação, financiando um IPO de ~US$ 3 bilhões (liberando ~US$ 6 bilhões de crédito) com o controle do fundador intacto.

Cerca de US$ 12,8 bilhões levantados ao longo de rodadas, segundo dados da Crunchbase citados na thread, incluindo aproximadamente US$ 8–9 bilhões do Vision Fund do SoftBank; a última rodada privada avaliou a WeWork em cerca de US$ 47 bilhões.

A WeWork começou por volta de 2010 — seu próprio S-1 diz 'Nove anos atrás, tínhamos a missão de criar um mundo onde as pessoas trabalham para construir uma vida, não apenas para ganhar a vida' — e cresceu até se tornar uma 'empresa de comunidade' cuja missão declarada era 'elevar a consciência do mundo'. Assinava contratos de aluguel de longo prazo e sublocava espaço flexível, chegou a aproximadamente 833 locais e perto de 300 mil membros até 2019, e levantou cerca de US$ 12,8 bilhões, boa parte do Vision Fund do SoftBank.

Depois que o S-1 se tornou público em agosto de 2019, o escrutínio foi imediato: a Bloomberg noticiou que a WeWork havia emprestado dinheiro ao fundador Adam Neumann enquanto lhe pagava aluguel por imóveis que ele possuía (quatro dos seus 833 locais), seu duplo papel de locador e CEO atraiu a atenção da imprensa, e a linguagem de 'empresa de comunidade' do prospecto virou piada. Comentaristas calcularam que a WeWork perdia cerca de US$ 0,50 para cada US$ 1 de receita, compararam-na com a Regus/IWG — metragem quadrada semelhante, lucrativa, valendo aproximadamente US$ 4,5–9,8 bilhões — e Aswath Damodaran estimou publicamente o patrimônio líquido em cerca de US$ 13,75 bilhões (US$ 26 por ação) contra obrigações de aluguel e dívida de ~US$ 23,8 bilhões. As conversas sobre o IPO caíram dos relatos iniciais perto de US$ 65 bilhões, ou dos US$ 47 bilhões da rodada efetiva, para US$ 20–30 bilhões, e depois para uma possível US$ 10 bilhões.

Em 13/09/2019 a aposta estava visivelmente se rompendo: fontes disseram à Reuters que a WeWork estava considerando uma avaliação de IPO tão baixa quanto US$ 10 bilhões — um corte de aproximadamente 80% em relação à rodada privada de US$ 47 bilhões — e o consenso da thread era que a WeWork precisava do dinheiro do IPO (cerca de US$ 3 bilhões levantados para liberar US$ 6 bilhões de crédito), mas não conseguia obtê-lo pelo preço que seus investidores haviam estabelecido.

O S-1 forçou uma releitura da empresa: um prospecto de 'empresa de comunidade' encontrou um negócio perdendo ~US$ 0,50 por US$ 1 de receita, e empréstimos ao fundador somados a conflitos como locador destruíram a confiança.

A avaliação foi definida por um único comprador, o SoftBank, em ~US$ 47 bilhões; comparáveis públicos diziam que a economia de locadora — a Regus/IWG operava metragem quadrada semelhante com lucro, a um valor de empresa de aproximadamente US$ 4,5–9,8 bilhões.

A WeWork precisava do IPO mais do que os investidores: um aumento de ~US$ 3 bilhões estava atrelado a ~US$ 6 bilhões de crédito, então ela não podia desistir quando a descoberta de preço foi contra ela.

Custos imobiliários não se comportam como software: aluguéis e reformas tornam cada novo membro caro, então o crescimento não podia justificar múltiplos de tecnologia.

Um preço definido por um único investidor não é valor de mercado: quando uma locadora faminta por capital encontra compradores públicos, sua economia é reprecificada em semanas — de US$ 47 bilhões para US$ 10 bilhões foi o veredito do mercado sobre o negócio.

Em 13/09/2019 a WeWork ainda não havia precificado seu IPO; fontes disseram à Reuters que a empresa estava considerando uma avaliação tão baixa quanto US$ 10 bilhões, e a discussão da thread tratava a oferta como dependente de o SoftBank e a WeWork aceitarem termos cerca de 80% abaixo da última rodada privada. O material não registra nada após essa data, então se a WeWork retirou a oferta, trocou a liderança ou acabou abrindo capital está fora deste caso.