La apuesta de la OPI de WeWork se desmorona: su valoración privada de 47.000 millones de dólares cae hacia una salida a bolsa de 10.000 millones

Un arrendador de oficinas flexibles: WeWork firma arrendamientos de largo plazo sobre edificios y subarrienda escritorios, oficinas y salas de reuniones a empresas mediante membresías flexibles de corto plazo, vistiendo un negocio inmobiliario con tecnología y una marca comunitaria.

Los mercados públicos aceptarían una valoración de estilo tecnológico de ~47.000 millones de dólares para un negocio de arrendamiento, financiando una OPI de ~3.000 millones de dólares (que desbloquearía ~6.000 millones de dólares de crédito) con el control del fundador intacto.

Alrededor de 12.800 millones de dólares recaudados a lo largo de varias rondas según datos de Crunchbase citados en el hilo, incluidos aproximadamente 8.000–9.000 millones de dólares del Vision Fund de SoftBank; la última ronda privada valoró WeWork cerca de 47.000 millones de dólares.

WeWork comenzó alrededor de 2010 —su propio S-1 dice: 'Hace nueve años, teníamos la misión de crear un mundo donde las personas trabajen para hacer una vida, no solo para ganarse la vida'— y creció hasta convertirse en una 'compañía comunitaria' cuya misión declarada era 'elevar la conciencia del mundo'. Firmaba arrendamientos de largo plazo y subarrendaba espacio flexible, llegó a aproximadamente 833 ubicaciones y cerca de 300.000 miembros para 2019, y recaudó alrededor de 12.800 millones de dólares, gran parte del Vision Fund de SoftBank.

Después de que el S-1 se hiciera público en agosto de 2019, el escrutinio fue inmediato: Bloomberg informó que WeWork había prestado dinero al fundador Adam Neumann mientras le pagaba alquiler por propiedades de su propiedad (cuatro de sus 833 ubicaciones), su doble papel como arrendador y CEO atrajo la atención de la prensa, y el lenguaje de 'compañía comunitaria' del folleto se convirtió en objeto de burla. Los comentaristas calcularon que WeWork perdía alrededor de 0,50 dólares por cada dólar de ingresos, la compararon con Regus/IWG —superficie similar, rentable, valorada en aproximadamente 4.500–9.800 millones de dólares— y Aswath Damodaran estimó públicamente el capital en alrededor de 13.750 millones de dólares (26 dólares por acción) frente a obligaciones de arrendamiento y deuda de ~23.800 millones de dólares. Las conversaciones sobre la OPI cayeron desde los informes iniciales cercanos a 65.000 millones de dólares, o los 47.000 millones de la ronda real, a 20.000–30.000 millones, y luego a un posible 10.000 millones.

Para el 13 de septiembre de 2019 la apuesta se estaba rompiendo visiblemente: fuentes dijeron a Reuters que WeWork consideraba una valoración de OPI de tan solo 10.000 millones de dólares —aproximadamente un recorte del 80% respecto de la ronda privada de 47.000 millones— y el consenso del hilo era que WeWork necesitaba el efectivo de la OPI (unos 3.000 millones de dólares recaudados para desbloquear 6.000 millones de crédito) pero no podía obtenerlo al precio que sus inversores habían fijado.

El S-1 obligó a releer la compañía: un folleto de 'compañía comunitaria' se topó con un negocio que perdía ~0,50 dólares por cada dólar de ingresos, y los préstamos del fundador más los conflictos como arrendador destruyeron la confianza.

La valoración la fijó un solo comprador, SoftBank, en ~47.000 millones de dólares; los comparables públicos decían que la economía de arrendador —Regus/IWG operaba una superficie similar de forma rentable con un valor empresarial de aproximadamente 4.500–9.800 millones de dólares— valía menos.

WeWork necesitaba la OPI más que los inversores: una recaudación de ~3.000 millones de dólares estaba vinculada a ~6.000 millones de crédito, así que no podía retirarse cuando el descubrimiento de precios se volvió en su contra.

Los costos inmobiliarios no se comportan como el software: los arrendamientos y las adecuaciones hacen caro cada nuevo miembro, así que el crecimiento no podía justificar múltiplos tecnológicos.

Un precio fijado por un solo inversor no es un valor de mercado: cuando un arrendador hambriento de capital se encuentra con compradores públicos, su economía se recalifica en semanas —de 47.000 a 10.000 millones de dólares fue el veredicto del mercado sobre el negocio.

Al 13 de septiembre de 2019 WeWork no había fijado el precio de su OPI; fuentes dijeron a Reuters que la compañía consideraba una valoración de tan solo 10.000 millones de dólares, y la discusión del hilo trataba la oferta como pendiente de si SoftBank y WeWork aceptarían términos aproximadamente un 80% por debajo de la última ronda privada. El material no registra nada después de esa fecha, así que si WeWork retiró la oferta, reemplazó a su cúpula o finalmente salió a bolsa queda fuera de este caso.