Le pari d'introduction en bourse de WeWork se délite : sa valorisation privée de 47 milliards de dollars glisse vers une introduction à 10 milliards

Un bailleur de bureaux flexibles : WeWork signe des baux de longue durée sur des immeubles et sous-loue des postes de travail, des bureaux et des salles de réunion à des entreprises sous forme d'adhésions flexibles de courte durée, habillant une activité immobilière d'une image technologique et communautaire.

Les marchés publics accepteraient une valorisation de type technologique d'environ 47 milliards de dollars pour une activité de location, finançant une introduction en bourse d'environ 3 milliards de dollars (débloquant environ 6 milliards de dollars de crédit) tout en préservant le contrôle du fondateur.

Environ 12,8 milliards de dollars levés au fil des tours selon les données de Crunchbase citées dans le fil, dont environ 8 à 9 milliards de dollars provenant du Vision Fund de SoftBank ; le dernier tour privé valorisait WeWork près de 47 milliards de dollars.

WeWork a vu le jour vers 2010 — son propre S-1 déclare : « Il y a neuf ans, nous avions pour mission de créer un monde où les gens travaillent pour faire une vie, pas seulement pour gagner leur vie » — et est devenu une « entreprise communautaire » dont la mission affichée était d'« élever la conscience du monde ». Elle signait des baux de longue durée et sous-louait des espaces flexibles, atteignant environ 833 sites et près de 300 000 membres en 2019, et a levé environ 12,8 milliards de dollars, dont une grande partie auprès du Vision Fund de SoftBank.

Après la publication du S-1 en août 2019, l'examen fut immédiat : Bloomberg a rapporté que WeWork avait prêté de l'argent à son fondateur Adam Neumann tout en lui versant un loyer sur des biens qu'il possédait (quatre de ses 833 sites), son double rôle de bailleur et de PDG a attiré l'attention de la presse, et le langage d'« entreprise communautaire » du prospectus est devenu un sujet de moquerie. Des commentateurs ont calculé que WeWork perdait environ 0,50 dollar pour chaque dollar de revenus, l'ont comparé à Regus/IWG — une surface comparable, rentable, valant environ 4,5 à 9,8 milliards de dollars — et Aswath Damodaran a publiquement estimé les fonds propres à environ 13,75 milliards de dollars (26 dollars par action) face à des obligations de location et de dette d'environ 23,8 milliards de dollars. Les discussions d'introduction en bourse sont passées de premiers rapports proches de 65 milliards de dollars, ou des 47 milliards du tour réel, à 20–30 milliards, puis à un possible 10 milliards.

Au 13 septembre 2019, le pari se brisait visiblement : des sources ont déclaré à Reuters que WeWork envisageait une valorisation d'introduction en bourse aussi basse que 10 milliards de dollars — soit une décote d'environ 80 % par rapport au tour privé de 47 milliards — et le consensus du fil était que WeWork avait besoin des liquidités de l'introduction (environ 3 milliards de dollars levés pour débloquer 6 milliards de dollars de crédit) mais ne pouvait les obtenir au prix fixé par ses investisseurs.

Le S-1 a imposé une relecture de l'entreprise : un prospectus d'« entreprise communautaire » confronté à une activité perdant environ 0,50 dollar par dollar de revenus, et des prêts au fondateur ainsi que des conflits de bailleur ont détruit la confiance.

La valorisation a été fixée par un seul acheteur, SoftBank, à environ 47 milliards de dollars ; les comparables publics indiquaient une économie de bailleur — Regus/IWG exploitait une surface comparable de manière rentable pour une valeur d'entreprise d'environ 4,5 à 9,8 milliards de dollars.

WeWork avait plus besoin de l'introduction en bourse que les investisseurs : une levée d'environ 3 milliards de dollars était liée à environ 6 milliards de dollars de crédit, de sorte qu'elle ne pouvait pas se retirer lorsque la découverte des prix lui était défavorable.

Les coûts immobiliers ne se comportent pas comme des logiciels : les baux et les aménagements rendent chaque nouveau membre coûteux, de sorte que la croissance ne pouvait justifier des multiples technologiques.

Un prix fixé par un seul investisseur n'est pas une valeur de marché : lorsqu'un bailleur avide de capitaux rencontre des acheteurs publics, son économie est réévaluée en quelques semaines — de 47 à 10 milliards de dollars, tel fut le verdict du marché sur l'activité.

Au 13 septembre 2019, WeWork n'avait pas fixé le prix de son introduction en bourse ; des sources ont déclaré à Reuters que la société envisageait une valorisation aussi basse que 10 milliards de dollars, et la discussion du fil traitait l'offre comme dépendant de l'acceptation par SoftBank et WeWork de conditions inférieures d'environ 80 % au dernier tour privé. Les documents ne consignent rien après cette date, de sorte que le retrait de WeWork, le remplacement de sa direction ou une éventuelle cotation ultérieure sortent du cadre de ce cas.