위워크의 IPO 베팅이 무너지다: 470억 달러 사적 가치가 100억 달러 상장으로 추락

유연 사무실 임대업체: 위워크는 건물에 장기 임대차 계약을 맺고 데스크, 사무실, 회의실을 유연한 단기 멤버십으로 기업에 전대하며, 부동산 사업을 기술과 커뮤니티 브랜딩으로 포장했다.

공개 시장이 임대 사업에 대해 약 470억 달러의 기술주식 스타일 가치를 받아들여, 창업자 통제권을 유지한 채 약 30억 달러 규모의 IPO(약 60억 달러의 신용 한도 개방)를 자금 조달할 것이라는 베팅이었다.

스레드에서 인용된 Crunchbase 데이터에 따르면 여러 라운드에 걸쳐 약 128억 달러를 조달했으며, 여기에는 소프트뱅크 비전펀드의 약 80~90억 달러가 포함된다. 마지막 사적 라운드에서 위워크의 가치는 약 470억 달러로 평가되었다.

위워크는 2010년경 시작되었다. 자체 S-1에는 '9년 전, 우리는 사람들이 단지 생계가 아니라 삶을 영위하기 위해 일하는 세상을 만들겠다는 사명을 가졌다'고 적혀 있다. 위워크는 '세계의 의식을 고양한다'는 사명을 내건 '커뮤니티 기업'으로 성장했다. 장기 임대차 계약을 맺고 유연한 공간을 전대했으며, 2019년까지 약 833개 지점과 거의 30만 명의 멤버에 이르렀고, 약 128억 달러를 조달했으며 그 상당 부분은 소프트뱅크 비전펀드에서 나왔다.

2019년 8월 S-1이 공개된 후 즉시 면밀한 검토가 이어졌다. 블룸버그는 위워크가 창업자 애덤 뉴먼이 소유한 부동산(833개 지점 중 4곳)에 임대료를 지급하면서 그에게 돈을 빌려주었다고 보도했고, 그가 임대인과 CEO를 겸하는 이중 역할은 언론의 주목을 받았으며, 투자설명서의 '커뮤니티 기업'이라는 표현은 웃음거리가 되었다. 논평자들은 위워크가 매출 1달러당 약 0.50달러를 손실했다고 계산했고, 비슷한 면적에 수익성이 있으며 기업가치가 약 45억~98억 달러인 Regus/IWG와 비교했으며, 아스와스 다모다란은 임대 및 부채 의무 약 238억 달러에 대비해 지분 가치를 약 137억 5천만 달러(주당 26달러)로 공개 추정했다. IPO 논의는 초기 보도에서 650억 달러 근처, 또는 실제 라운드의 470억 달러에서 200억~300억 달러로, 그리고 다시 가능한 100억 달러로 낮아졌다.

2019-09-13까지 베팅은 눈에 띄게 무너지고 있었다. 소식통들은 로이터에 위워크가 IPO 가치를 최저 100억 달러로 고려하고 있다고 전했다. 이는 470억 달러 사적 라운드 대비 약 80% 삭감된 것이다. 스레드의 합의는 위워크가 IPO 자금(약 30억 달러 조달로 60억 달러 신용 한도 개방)이 필요했지만 투자자들이 설정한 가격에서는 그것을 얻을 수 없다는 것이었다.

S-1은 회사에 대한 재해석을 강제했다. '커뮤니티 기업' 투자설명서는 매출 1달러당 약 0.50달러를 손실하는 사업과 마주쳤고, 창업자 대출과 임대인 이해충돌은 신뢰를 무너뜨렸다.

가치는 한 명의 매수자, 소프트뱅크에 의해 약 470억 달러로 설정되었다. 공개 비교 기업들은 임대업의 경제성을 말해주었다. Regus/IWG는 비슷한 면적을 수익성 있게 운영하며 기업가치가 약 45억~98억 달러였다.

위워크는 투자자들보다 IPO가 더 필요했다. 약 30억 달러 조달은 약 60억 달러 신용과 연결되어 있었기에, 가격 발견이 불리하게 돌아갔을 때 발을 뺄 수 없었다.

부동산 비용은 소프트웨어처럼 움직이지 않는다. 임대차와 인테리어 공사는 모든 신규 멤버를 비싸게 만들었기에, 성장이 기술주 멀티플을 정당화할 수 없었다.

한 투자자가 설정한 가격은 시장 가치가 아니다. 자본을 갈망하는 임대업체가 공개 매수자들을 만나면 그 경제성은 몇 주 만에 재평가된다. 470억 달러에서 100억 달러로의 하락은 그 사업에 대한 시장의 평결이었다.

2019-09-13 기준으로 위워크는 IPO 가격을 확정하지 않았다. 소식통들은 로이터에 회사가 최저 100억 달러의 가치를 고려하고 있다고 전했고, 스레드의 논의는 소프트뱅크와 위워크가 마지막 사적 라운드보다 약 80% 낮은 조건을 받아들일지에 공모가 달려 있다고 보았다. 해당 자료는 그 날짜 이후의 내용을 기록하지 않으므로, 위워크가 철회했는지, 경영진을 교체했는지, 또는 결국 상장했는지는 이 사례의 범위 밖이다.