WeWorkのIPOへの賭けが崩れる：470億ドルの非公開評価額が100億ドル規模の上場へと滑り落ちる

フレキシブルオフィスの賃貸業者である。WeWorkは建物を長期リースで借り、机、オフィス、会議室を柔軟な短期会員契約で企業に転貸し、不動産業をテクノロジーとコミュニティのブランディングで装飾している。

公開市場が、賃貸業に対して約470億ドルというテック企業並みの評価額を受け入れ、創業者の支配権を維持したまま約30億ドルのIPO（約60億ドルの信用枠を解錠する）を資金調達できるという賭けだった。

スレッドで引用されたCrunchbaseのデータによれば、各ラウンドを通じて約128億ドルを調達し、そのうち約80〜90億ドルはソフトバンクのビジョン・ファンドからのものだった。最後の非公開ラウンドではWeWorkは約470億ドルと評価された。

WeWorkは2010年頃に始まった——自社のS-1には「9年前、私たちには人々がただ生計を立てるだけでなく、人生を築くために働く世界を創るという使命があった」と記されている——そして、その公表された使命が「世界の意識を高める」ことであった「コミュニティ企業」へと成長した。長期リースを結び柔軟なスペースを転貸し、2019年までに約833拠点、約30万人の会員に達し、約128億ドルを調達したが、その多くはソフトバンクのビジョン・ファンドからだった。

2019年8月にS-1が公開された後、精査は即座に始まった。ブルームバーグは、WeWorkが創業者アダム・ニューマンが所有する物件（833拠点のうち4拠点）の賃料を彼に支払う一方で、彼に融資もしていたと報じた。彼の大家とCEOという二重の役割は報道の注目を集め、目論見書の「コミュニティ企業」という表現は笑いものになった。コメンテーターらは、WeWorkが収益1ドルにつき約0.50ドルを失っていると計算し、同程度の床面積で黒字であり、企業価値が約45〜98億ドルであるRegus/IWGと比較した。また、アスワス・ダモダランは公に、株式価値を約137.5億ドル（1株26ドル）と推定し、リースと債務の義務約238億ドルと対比させた。IPOの話は、当初報じられた約650億ドル、あるいは実際のラウンドの470億ドルから、200〜300億ドルへ、そして100億ドルの可能性へと下落した。

2019年9月13日までに、この賭けは目に見えて崩れていた。関係者がロイターに語ったところによれば、WeWorkはIPO評価額を最低100億ドルとすることも検討しており、これは470億ドルの非公開ラウンドから約80%の削減であった。スレッドの総意は、WeWorkはIPOの資金（約30億ドルを調達して60億ドルの信用枠を解錠する）を必要としていたが、投資家が設定した価格ではそれを得られないというものだった。

S-1は企業の再読を迫った。「コミュニティ企業」の目論見書は、収益1ドルにつき約0.50ドルを失う事業と対峙し、創業者への融資と大家としての利益相反が信頼を破壊した。

評価額は一人の買い手、ソフトバンクによって約470億ドルと設定された。公開比較企業は賃貸業の経済性を示しており、Regus/IWGは同程度の床面積を黒字で運営し、企業価値は約45〜98億ドルだった。

WeWorkは投資家以上にIPOを必要としていた。約30億ドルの調達は約60億ドルの信用枠と結びついており、価格発見が不利に働いても手を引くことはできなかった。

不動産コストはソフトウェアのようには振る舞わない。リースと内装工事は新会員ごとに高コストを生むため、成長はテクノロジー並みの倍数を正当化できなかった。

一人の投資家が設定した価格は市場価値ではない。資金を渇望する賃貸業者が公開市場の買い手と出会うとき、その経済性は数週間で再評価される——470億ドルから100億ドルへというのが、市場のこの事業に対する評決だった。

2019年9月13日時点で、WeWorkはIPOの価格を決定していなかった。関係者がロイターに語ったところによれば、同社は評価額を最低100億ドルとすることも検討しており、スレッドの議論では、この公募はソフトバンクとWeWorkが最後の非公開ラウンドから約80%低い条件を受け入れるかどうかにかかっていると扱われていた。資料にはその日以降の記録は何もないため、WeWorkが撤回したのか、経営陣を交代したのか、あるいは最終的に上場したのかは、このケースの範囲外である。