WeWork 的 IPO 豪賭瓦解：其 470 億美元私募估值滑向 100 億美元上市

一家彈性辦公室租賃商：WeWork 簽下建築物的長期租約，再以彈性的短期會員制向企業轉租辦公桌、辦公室與會議室，為一門房地產生意披上科技與社群品牌的外衣。

公開市場會接受一家租賃業務獲得約 470 億美元的科技式估值，為約 30 億美元的 IPO 提供資金（並解鎖約 60 億美元的信用額度），同時保持創辦人的控制權不變。

根據討論串中引用的 Crunchbase 數據，各輪融資合計籌得約 128 億美元，其中約 80 至 90 億美元來自軟銀的願景基金；最後一輪私募融資對 WeWork 的估值接近 470 億美元。

WeWork 約創立於 2010 年——其自家的 S-1 寫道「九年前，我們有一個使命，要創造一個世界，讓人們工作不只是為了謀生，而是為了生活」——並成長為一家「社群公司」，其宣稱的使命是「提升全世界的意識」。它簽下長期租約並轉租彈性空間，到 2019 年已達到約 833 個據點、近 30 萬名會員，並籌得約 128 億美元，其中大部分來自軟銀的願景基金。

2019 年 8 月 S-1 公開後，審視隨即而來：彭博社報導，WeWork 在向創辦人亞當·紐曼（Adam Neumann）支付其名下物業（833 個據點中的四個）租金的同時，也借錢給他；他同時身兼房東與執行長的角色引來媒體關注，而招股書中「社群公司」的措辭則成了笑柄。評論者計算出 WeWork 每 1 美元營收約虧損 0.50 美元，並將其與 Regus／IWG 相比——後者面積相近、有盈利、價值約 45 至 98 億美元——而阿斯沃斯·達摩達蘭（Aswath Damodaran）公開估計其股權價值約 137.5 億美元（每股 26 美元），對照約 238 億美元的租賃與債務義務。IPO 的討論從最初報導的近 650 億美元，或實際一輪的 470 億美元，降至 200 至 300 億美元，再降至可能的 100 億美元。

到 2019 年 9 月 13 日，這場賭注已明顯崩解：消息人士向路透社表示，WeWork 正考慮低至 100 億美元的 IPO 估值——較 470 億美元的私募輪削減約 80%——而討論串的共識是，WeWork 需要 IPO 的現金（籌得約 30 億美元以解鎖 60 億美元信用額度），卻無法以其投資人設定的價格取得。

S-1 迫使外界重新審視這家公司：一份「社群公司」的招股書，遇上一門每 1 美元營收虧損約 0.50 美元的生意，而創辦人貸款加上房東利益衝突摧毀了信任。

估值是由單一買家軟銀設定在約 470 億美元；公開市場的可比對象則說明租賃經濟學——Regus／IWG 以相近面積實現盈利，企業價值約 45 至 98 億美元。

WeWork 比投資人更需要這次 IPO：約 30 億美元的募資與約 60 億美元的信用額度掛鉤，因此當價格發現對其不利時，它無法一走了之。

房地產成本的行為不像軟體：租約與裝修讓每一位新會員都所費不貲，因此成長無法支撐科技股的本益倍數。

由單一投資人設定的價格並非市場價值：當一家渴求資本的租賃商遇上公開市場買家，其經濟現實會在數週內被重新定價——470 億美元降至 100 億美元，就是市場對這門生意的裁決。

截至 2019 年 9 月 13 日，WeWork 尚未為其 IPO 定價；消息人士向路透社表示，公司正考慮低至 100 億美元的估值，而討論串的討論認為，此次發行取決於軟銀與 WeWork 是否會接受比最後一輪私募低約 80% 的條件。該資料未記錄此日期之後的任何事情，因此 WeWork 是否撤回、更換領導層或最終上市，均不在本案例範圍內。