WeWorks IPO-Wette zerbricht: seine private Bewertung von 47 Mrd. $ rutscht in Richtung einer 10-Mrd.-$-Börsennotierung

Ein Vermieter flexibler Büros: WeWork unterzeichnet langfristige Mietverträge für Gebäude und vermietet Schreibtische, Büros und Besprechungsräume an Unternehmen über flexible kurzfristige Mitgliedschaften unter und kleidet ein Immobiliengeschäft in Technologie- und Gemeinschafts-Branding.

Die öffentlichen Märkte würden eine technologieähnliche Bewertung von ~47 Mrd. $ für ein Vermietungsgeschäft akzeptieren und damit ein IPO von ~3 Mrd. $ finanzieren (wodurch ~6 Mrd. $ an Kredit freigesetzt würden), wobei die Kontrolle des Gründers intakt bliebe.

Laut in dem Thread zitierten Crunchbase-Daten wurden über mehrere Runden etwa 12,8 Mrd. $ eingesammelt, darunter rund 8–9 Mrd. $ vom Vision Fund von SoftBank; die letzte private Runde bewertete WeWork mit nahezu 47 Mrd. $.

WeWork entstand um 2010 — im eigenen S-1 heißt es: „Vor neun Jahren hatten wir die Mission, eine Welt zu schaffen, in der Menschen arbeiten, um zu leben, nicht nur um ihren Lebensunterhalt zu verdienen“ — und wuchs zu einem „Community-Unternehmen“, dessen erklärte Mission darin bestand, „das Bewusstsein der Welt zu heben“. Es unterzeichnete langfristige Mietverträge und vermietete flexible Flächen unter, erreichte bis 2019 rund 833 Standorte und nahezu 300.000 Mitglieder und sammelte etwa 12,8 Mrd. $ ein, viel davon vom Vision Fund von SoftBank.

Nachdem das S-1 im August 2019 öffentlich wurde, folgte sofortige Prüfung: Bloomberg berichtete, WeWork habe Gründer Adam Neumann Geld geliehen, während es ihm Miete für Immobilien zahlte, die ihm gehörten (vier seiner 833 Standorte); seine Doppelrolle als Vermieter und CEO erregte Medienaufmerksamkeit, und die Formulierung „Community-Unternehmen“ im Prospekt wurde zur Pointe. Kommentatoren errechneten, dass WeWork etwa 0,50 $ pro 1 $ Umsatz verlor, verglichen es mit Regus/IWG — ähnliche Fläche, profitabel, etwa 4,5–9,8 Mrd. $ wert — und Aswath Damodaran schätzte das Eigenkapital öffentlich auf etwa 13,75 Mrd. $ (26 $/Aktie) gegenüber Miet- und Schuldverpflichtungen von ~23,8 Mrd. $. Die IPO-Rede fiel von anfänglichen Berichten nahe 65 Mrd. $ bzw. der tatsächlichen Runde von 47 Mrd. $ auf 20–30 Mrd. $ und dann auf mögliche 10 Mrd. $.

Bis zum 13.09.2019 war die Wette sichtbar am Zerbrechen: Quellen sagten Reuters, WeWork erwäge eine IPO-Bewertung von nur 10 Mrd. $ — rund 80 % unter der privaten Runde von 47 Mrd. $ — und der Konsens des Threads war, dass WeWork das Geld des IPO brauchte (etwa 3 Mrd. $ eingesammelt, um 6 Mrd. $ an Kredit freizusetzen), es aber nicht zu dem Preis bekommen konnte, den seine Investoren festgelegt hatten.

Das S-1 erzwang eine Neubewertung des Unternehmens: Ein „Community-Unternehmen“-Prospekt traf auf ein Geschäft, das ~0,50 $ pro 1 $ Umsatz verlor, und Gründerdarlehen plus Vermieterkonflikte zerstörten das Vertrauen.

Die Bewertung wurde von einem Käufer, SoftBank, mit ~47 Mrd. $ festgelegt; öffentliche Vergleichswerte sprachen für Vermieterökonomie — Regus/IWG betrieb ähnliche Fläche profitabel bei einem Unternehmenswert von etwa 4,5–9,8 Mrd. $.

WeWork brauchte das IPO mehr als die Investoren: Eine Kapitalerhöhung von ~3 Mrd. $ war an ~6 Mrd. $ an Kredit gebunden, sodass es nicht abspringen konnte, als die Preisermittlung gegen es lief.

Immobilienkosten verhalten sich nicht wie Software: Mietverträge und Ausbauten machen jedes neue Mitglied teuer, sodass Wachstum Technologie-Multiplikatoren nicht rechtfertigen konnte.

Ein von einem Investor festgelegter Preis ist kein Marktwert: Wenn ein kapitalhungriger Vermieter auf öffentliche Käufer trifft, wird seine Ökonomie innerhalb von Wochen neu bepreist — 47 Mrd. $ auf 10 Mrd. $ war das Urteil des Marktes über das Geschäft.

Zum 13.09.2019 hatte WeWork sein IPO nicht bepreist; Quellen sagten Reuters, das Unternehmen erwäge eine Bewertung von nur 10 Mrd. $, und die Diskussion im Thread behandelte das Angebot als davon abhängig, ob SoftBank und WeWork Bedingungen akzeptieren würden, die rund 80 % unter der letzten privaten Runde lagen. Das Material verzeichnet nichts nach diesem Datum, sodass ob WeWork zurückzog, die Führung austauschte oder schließlich an die Börse ging, außerhalb dieses Falls liegt.